泉台管建函〔2025〕43号

答复类别：C类

郭修彬代表：

您提出的《关于免除房地产企业阶段性担保责任的建议》收悉。现将办理情况答复如下：

阶段性担保作为商事交易中的常见安排，其法律性质及责任范围需严格依据合同约定及法律规定综合认定。根据《中华人民共和国民法典》关于保证合同的相关规定，若合同明确约定阶段性保证责任的终止条件（如以抵押登记办理完毕及权利凭证交付为节点），则在该条件未完成就前，保证人需依约承担连带清偿责任。在当前泉州市的司法实践中，若抵押登记因客观原因未完成或权利凭证未实际交付，将认定阶段性保证的终止条件未达成，保证人不能据此主张责任免除。  

阶段性担保责任问题，需重点关注以下原则：  

1.合同自治原则：阶段性担保的约定属当事人意思自治范畴，法院尊重合同条款的效力。若合同明确约定以抵押登记办理为责任终止条件，则未完成登记即视为保证责任存续。  

2.物保与人保的衔接：根据《中华人民共和国民法典》第392条，若债权人未取得抵押物权的，不影响其要求保证人先行承担保证责任。保证人履行义务后，可依法向债务人追偿。  

3.风险分配与行业规范：开发商作为阶段性保证人，应充分预判抵押登记办理风险，并在合同中合理设置责任期限或免责条款，避免因交易流程瑕疵导致责任无限延长。  

综上，建议房地产企业在缔约时完善担保条款设计，明确阶段性担保的终止触发机制，同时加强与金融机构、登记部门的协作，确保抵押登记流程高效完成，以合理控制担保风险。

领导署名：吴志锋

联 系 人：吕华阳

联系电话：0595-27395536

 泉州台商投资区管理委员会自然资源与规划建设交通局

                      2025年5月9日