各商业银行、各相关单位：

为进一步加强商品房预售资金监督管理，保障商品房项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据福建省住房和城乡建设厅《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》(闽建〔2020〕7号)、《泉州台商投资区管理委员会办公室关于促进我区房地产市场平稳健康发展2023年专项行动方案》(泉台管办〔2023〕46号)等文件规定，并结合我区实际工作，我局重新制定了《泉州台商投资区进一步优化商品房预售资金监督管理规定》，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

                                                    泉州台商投资区管理委员会自然资源与规划建设交通局

                                                                                                                          2023年6月25日

泉州台商投资区进一步优化

商品房预售资金监督管理规定

             

为进一步加强商品房预售资金监督管理，规范预售资金的缴存使用行为，保障商品房项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《城市房地产管理法》、住建部《城市商品房预售管理办法》、福建省住建厅《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》（闽建〔2020〕7号）、《泉州台商投资区管理委员会办公室关于促进我区房地产市场平稳健康发展2023年专项行动方案》(泉台管办〔2023〕46号)等法律法规和文件的规定，结合本区实际，制定本规定。

一、 总则

（一）泉州台商投资区范围内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本规定。

（二）泉州台商投资区自然资源与规划建设交通局（以下统称住建主管部门）负责指导全区商品房预售资金监管工作，负责商品房预售资金监管制度落实情况的日常巡查、预售项目工程形象进度现场查勘、预售资金拨付受理和审核、预售资金信息系统建设等全区商品房预售资金监管的具体实施。

区行政服务审批局负责将不动产网签系统中网签备案的新建商品房网签备案数据实时推送至商品房预售资金监管系统，以便实时监控我区商品房的网签情况，从源头开始监管预售商品房的资金缴存情况。

商业银行配合住建主管部门共同做好商品房预售资金监管工作，按照住建主管部门的审批意见及时拨付进度款项，配合预售资金监管检查工作。同时监管银行账户端口必需要与监管系统实现对接，有开设预售资金监管账户业务需求的商业银行，要按照系统对接需求，调整有关系统程序和接口，各预售资金监管银行应安排专职负责人员及时通过预售资金监管系统上传监管账户实时数据，确保监管系统数据的实时性及准确性。

各房地产开发企业要配合创建各项目原始数据，监管系统上线后，在申请拨付预售资金时须进行纸质材料与系统数据同步核对更新。

（三）建立预售资金监管银行名单，凡在我区设立银行或分支机构，具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，没有不良记录，承诺遵守法律法规和监管协议约

定，积极配合住建主管部门做好预售资金监管和房屋交易网签备案工作的，可向住建主管部门申请，加入预售资金监管银行名单。

二、监管账户开设

（四）以独立商品房项目（同一项目分期建设的，以国有建设用地使用权证是否分割或各期项目是否形成相对独立的小区，作为判断独立商品房项目的依据）申请设立预售资金监管账户。开发企业应在取得建筑工程施工许可后、申请商品房预售许可前，从监管银行名单中选择商业银行作为监管账户开户银行（以下简称监管银行），开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。

监管账户不得开通任何形式的非柜台渠道自助业务，已开通自动代缴代扣应予取消，否则取消该银行监管资格。

（五）预售项目因开发规模、按揭额度等原因，经住建主管部门同意(有开发贷款的预售项目,还需经发放开发贷款的监管银行同意),可从监管银行名单中选择商业银行增设或变更监管账户。增设或变更监管账户的，开发企业应持监管协议书向住建主管部门申请办理预售方案变更备案，并进行公示。

建筑面积6万平方米及以下的预售项目允许开设不超过2个监管账户；建筑面积6万平方米以上、12万平方米及以下的预售项目允许开设不超过3个监管账户；建筑面积12万平方米以上的预售项目允许开设不超过4个监管账户。

（六）预售资金监管方案应当包括以下内容：

1. 项目工程总造价；

2. 项目重点资金监管额度；

3. 工程形象进度计划表；

4. 工程款支付计划表；

5. 监管账户名称、账号；

6. 其他需要说明的情况。

（七）住建主管部门通过官方网站公示预售项目的监管银行、监管账户名称及账号。

商品房预售时，开发企业应当在售楼现场显著位置公示预售资金监管银行、监管账户名称及账号等相关内容。

三、预售资金缴存

（八）商品房预售时，开发企业应当提供所开设的监管账户给购房人。商品房预售资金（购房人按照商品房买卖合同约定支付全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等），应当直接存入监管账户。

分期付款方式的首付款不低于合同总价的20%（包含公积金提取首付部分），公积金提取部分的首付要直接存入监管账户，后续业主追加款项必须直接存入监管账户，在业主签订按揭合同时，按揭款放款账户必须为监管账户。

（九）开发企业应当协助购房人选择承办银行柜台转账、网络银行转账、银联商务POS机结算等方式将商品房预售资金实名直接存入监管账户，并由监管银行通过预售资金监管系统上传实时数据或存入专用账户的凭证。

（十）房地产项目的开发贷款，包括土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等，应当用于所设置抵押的房地产项目的开发建设，并全部进入该项目的监管账户。商品房项目办理预售许可前存在土地使用权抵押的，应先转成在建工程抵押,并将抵押贷款全部转入预售资金监管账户；土地使用权抵押贷款和在建工程抵押贷款已用于监管项目前期开发建设费用的，在保证重点监管资金额度的前提下，可凭发票进行抵扣。

住建主管部门或审批部门在办理房地产项目抵押备案、预售方案审核时应对开发贷款入账情况严格把关。

（十一）住建主管部门应加强与不动产登记机构、公积金管理机构、商业银行的沟通、协调，对购房人申请住房贷款的，要将个人住房贷款（包括公积金贷款等）直接划入监管账户。

（十二）监管银行应严格履行资金监管协议，指定专人定期核查，发现商品房预售资金、开发贷款等未按时、足额存入监管账户的，应及时告知住建主管部门。

四、预售资金使用

（十三）对存入监管账户的商品房预售款、开发贷款等资金全部进行监管，并对保障工程建设的资金实行重点监管。

重点监管资金专项用于支付预售项目工程建设费用，根据开发企业信用等级及企业运营情况，重点监管资金额度由项目工程总造价的1.2倍核定调整为1.1、1.0倍核定。工程总造价包括项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关建设费用总额；其中，住宅项目应包括达到同步交付使用条件且查验备案通过并移交给管理单位所需的建设费用及后期的保修费用，带套内精装修的，还包括精装修成本费用。

我区商品房项目的重点监管资金额度根据开发企业信用等级及投资企业背景，项目工程总造价按照基准造价的1.2、1.1、1.0倍核定,毛坯预售的房地产项目基准工程总造价定为3000元/平方米。精装修预售的房地产项目基准工程总造价定为5000元/平方米。其中精装修预售的房地产项目中2000元监管额度可剔除因此产生的相应税费且监管面积按照套内面积测算监管额度。（开发企业信用等级3A的企业且企业运营状况良好可以申请按照1.0倍核定重点监管资金额度，企业运营状况良好且无负面消息的可以申请按照1.1倍核定重点监管资金额度。）高品质住宅、特殊功能性住宅以及超高层住宅项目按照实际造价给予核定重点监管资金额度。

监管账户内资金达到住建部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。在我区继续加大投资且对我区税收做出贡献的企业，前期投资产生的费用可用保函置换预售资金监管账户内余额的50%。

（十四）重点监管资金以外的为一般监管资金，可用于支付监管项目的借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、营销费用及办公费用等。预售项目留足重点监管资金后，在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下，开发企业可以申请提取一般监管资金拨付至其基本户。

项目监管账户余额和应收未收款项为项目监管资金总额度，项目未售部分货值不计入监管资金总额度。

（十五）开发企业应当根据项目建设方案（含单体工程、道路绿化、配套设施等）及施工进度编制预售项目用款计划，用款计划应按照节点申请支取重点监管资金。具体按以下要求办理：

1. 精装修预售项目在取得商品房预售许可证后，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的20%；毛坯预售项目可申请不超过监管额度的25%；

2. 精装修预售项目在工程建设进度达50%（按施工建筑面积计算），累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的35%；毛坯预售项目可申请不超过监管额度的40%；

3. 精装修预售项目在主体结构封顶后，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的45%；毛坯预售项目可申请不超过监管额度的50%；

4. 精装修预售项目在外墙装修完毕脚手架拆除，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的55%；毛坯预售项目可申请不超过监管额度的70%；

5. 精装修预售项目在单体验收完成，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的65%；毛坯预售项目可申请不超过监管额度的80%；

6. 精装修预售项目在取得《工程竣工验收备案表》且无拖欠工程款和农民工工资的，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的75%。毛坯预售项目可申请不超过监管额度的95%；

7.完成室内精装修并通过验收且无拖欠工程款的，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的95%。

8.已取得预售证的项目自文件出台后在节点之间且不超过节点规定比例的情况下，根据工程实际完成量及合同约定拨付比例灵活拨付预售资金，但每个项目最多增加1次灵活节点；对于新建项目可在办理预售资金监管方案的时候在文件设定好的重点监管资金支取节点的基础上自行增设3个灵活支取的节点。

9.对于分期开发的房地产项目，可精准提取单栋楼栋的监管资金。

开发企业申请重点监管资金使用节点时，应当向住建主管部门提供相关资料进行核验，具体程序详见附件。

（十六）开发企业依据资金使用节点要求申请拨付监管资金，应当根据资金用途提供相关资料。具体程序详见附件。

（十七）开发企业与购房人解除购房合同的，经房屋交易机构办理完网签合同备案注销手续后，申请退回相应购房款。

（十八）因资金错误划入监管账户的，开发企业应提交冲正申请表、承办银行出具的证明文件等资料申请办理不明入账冲正业务。由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供发放资金银行出具的证明文件。

（十九）开发企业提交资金使用申请后，住建主管部门应在受理之日起3个工作日内提出审核意见。

（二十）监管银行应配合住建主管部门充分利用技术手段，将监管账户的资金出入账明细实时生成并导入资金监管系统，确保数据的有效性与完整性。

开发企业应及时核对每笔出入账明细的详细来源与用途，在资金监管系统中予以确认，未完成核对确认的，不能发起新的资金拨付申请。

（二十一）监管银行按照住建主管部门监管意见拨付相关款项时，除支付法定税费、行政事业性收费以及开发企业已支付的费用外，应当直接打入施工企业、经销商、代理商等指定的账户，不得将款项打入开发企业的账户。

（二十二）法院、税务等相关部门依法对监管账户的预售资金进行冻结和扣划的，监管银行有义务按照监管协议约定，向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件，以说明商品房预售资金及监管账户的性质，并于当日书面告知住建主管部门。住建主管部门应及时致函相关部门，说明预售资金的用途及冻结、扣划的风险。

五、预售资金监管解除

（二十三）预售项目竣工通过竣工验收备案（预售申报价格包含装修的，还应通过装修工程竣工验收备案），将达到交付标准并通过承接查验备案的商品房交付业主，办理项目不动产首次登记后，且应留存项目重点监管额度5%的工程质量保修金，质量保修金可按竣工验收备案证明通过后每年所留质保金的20%进行提取，后续还有在我区开发项目的房地产企业可不用预留保修金，但该项目保修金要测算进新项目的重点监管额度中。开发企业可向住建主管部门申请解除商品房预售资金监管。监管账户对应多个预售项目的，应在其对应的所有预售项目均符合条件后才能解除监管。具体程序详见附件。

（二十四）开发企业凭住建主管部门出具的监管意见向监管银行申请办理结算手续，解除商品房预售资金的监管。

六、违规情形处理

（二十五）开发企业有下列行为的，由住建主管部门责令限期整改，整改期间对存在违规行为的项目暂停拨付商品房预售资金，暂停该企业在辖区范围内所有开发项目的预售许可、现售备案：

1. 存在违法违规行为导致工程停工的；

2. 预售项目存在严重质量问题的；

3. 预售项目未按期交付使用的；

4. 违反规定直接收取商品房预售资金的；

5. 未按要求及时将预售款、开发贷款等资金存入监管账户的；

6. 未按规定使用商品房预售资金的；

7. 提供虚假资料套取商品房预售资金的；

8. 代收代缴资金未及时缴交的；

9.对客户有效投诉不积极处理的；

10. 其他违反商品房预售资金监管的行为。

住建主管部门各相关科室和局属单位要加强信息互通、联动。

（二十六）监管银行有下列情形之一的，由住建主管部门发函要求其限期整改，通报人民银行、银保监分局处理，直至移出预售资金监管银行名单,取消承接新的监管业务：

1.未按要求及时将预售款、开发贷款等资金存入监管账户的；

2. 发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时通报住建主管部门的；

3. 未经住建主管部门同意擅自拨付商品房预售资金的；

4. 未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

5. 其他违反预售资金监管规定的行为。

移出预售资金监管银行名单的,两年内不得再加入预售资金监管银行名单。

七、附则

（二十七）本规定自公布之日起施行，有效期至2028年6月30日止。原《泉州台商投资区规划建设与交通运输局关于印发〈泉州台商投资区商品房预售资金监督管理规定〉的通知》(泉台管建〔2021〕74号)同步作废。

（二十八）本规定由泉州台商投资区管理委员会自然资源与规划建设交通局负责解释。

附件：预售资金监管各个流程操作程序

附件

预售资金监管各流程操作程序

 

一、签订监管协议操作程序

（一）提出申请。开发企业提交申请表，或登录资金监管系统，选择监管银行并填写提交监管账户、企业基本信息、监管金额等相关内容。

（二）要件提交。

1. 预售资金监管方案；

2. 企业法人营业执照；

3. 企业开发资质证书；

4. 建设工程规划许可证；

5. 建筑工程施工许可证；

6. 规划总平面图纸；

7. 地名命名文件；

8.其他应当提供的资料。

增设账户只需提交预售资金监管方案及发放开发贷款（若有）监管账户银行意见。

变更账户只需提交申请表、原监管协议（开发企业及原监管银行）、原监管账户银行出具的监管资金划转同意函。

监管协议签订。住建主管部门、监管银行、开发企业根据资金监管系统打印的《商品房预售资金监管协议书》签订协议。  

二、监管资金使用节点核验操作程序

（一）提出申请。开发企业提交申请表，或登录预售资金监管系统，填写提交申请事项。

（二）要件提交。

（1）达到预售条件，提交《商品房预售许可证》；

（2）工程建设进度达50%，提交由施工、监理单位的书面证明材料和施工现场照片；

（3）主体工程封顶，提交由施工、监理单位的书面证明材料和施工现场照片；

（4）外墙装修完毕脚手架拆除，提交由施工、监理单位的书面证明材料和施工现场照片；

（5）单体验收完成，提交单体验收备案证明；

（6）完成综合验收备案的，提交综合验收备案证明；

（7）完成室内精装修，提交室内精装修验收合格备案证明；

（8）其他应当提供的资料。

（三）要件审核。住建主管部门受理申请后3个工作日内完成审核。

三、重点监管资金拨付操作程序

（一）提交申请。开发企业提交申请表，或登录预售资金监管系统，填写提交申请事项。

（二）要件提交。

1. 用于支付建设施工进度款，提供经建设管理部门备案的工程施工合同、施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请，还应该提供工程项目的农民工工资专用账户信息，提取工程款时应按照相关规定比例存入农民工工资专用账户；

2. 用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

3. 用于支付本工程其他相关费用的，提供申报项目发生金额的正式发票复印件（加盖单位公章，原件核对）。

4.上次申请款项的支付凭证及银行对账单。

（三）资金拨付。住建主管部门受理申请后3个工作日内完成审核，对符合拨付条件的，经住建主管部门同意，监管银行及时拨付；对不符合拨付条件的，予以退回。

四、一般监管资金拨付操作程序

（一）提交申请。开发企业提交申请表，或登录预售资金监管系统，填写提交申请事项。

（二）要件提交。无拖欠工程款和农民工工资证明。

（三）资金拨付。对符合拨付条件经住建主管部门审批同意的，监管银行及时拨付到开发企业的基本户；对不符合拨付条件的，予以退回。

五、预售资金监管解除操作程序

（一）提交申请。开发企业提交申请表，或登录预售资金监管系统，填写提交申请事项。

（二）要件提交：

1. 施工企业出具的无拖欠工程款证明；

2. 住宅专项维修资金缴交情况确认单；

3. 建设工程竣工备案证明；

4.项目承接查验备案证明；

5. 项目不动产首次登记证明；

6. 质量保修金专用监管帐户的对账单（账单余额不少于重点监管额度的5%）或专业担保公司出具以开发建设单位为受益人的担保函，担保资金额度为项目重点监管额度5%，担保年限5年。质量保修金可按竣工验收备案证明通过后每年所留质保金的20%进行提取，后续还有在我区开发项目的房地产企业可不用预留保修金，但该项目保修金要测算进新项目的重点监管额度中。

（三）审核时限。住建主管部门受理申请后3个工作日内完成审核，对符合条件的，予以解除监管并出具监管意见；对不符合条件的，予以退回。

 

 

 

（此件主动公开）