泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局  泉州台商投资区管理委员会财政局

关于印发《泉州台商投资区住宅专项维修

资金管理规定》的通知

 

各乡镇人民政府、区直各单位、各房地产开发企业、各物业服务企业：

根据国家、省、市有关住宅专项维修资金交存、管理及使用规定，泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局、泉州台商投资区管理委员会财政局制定了《泉州台商投资区住宅专项维修资金管理规定》。现印发给你们，请遵照执行。

 

附件：《泉州台商投资区住宅专项维修资金管理规定》

 

 

泉州台商投资区管理委员会       泉州台商投资区管理委员会

规划建设与交通运输局                   财政局

                                     2018 年6 月21 日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送：泉州市住房和城乡建设局、市财政局，区管委会

泉州台商投资区规划建设与交通运输局        2018 年 6 月2 1日印发

 

泉州台商投资区住宅专项维修资金

管理规定

一、总则

第一条  为加强我区住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及国家住建部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）、泉州市等有关法律、法规、规章，结合本区实际，制定本规定。

第二条  我区商品住宅（含经济适用房、限价房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本规定。拆迁安置中实行产权调换的房屋、危改回迁房、单位集资建房参照商品住宅的标准执行。

本规定所称住宅专项维修资金，是指业主、建设单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

 本规定所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：房屋主体承重结构（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、楼底架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

本规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括：电梯、天线、照明、消防设施、安全监控设施设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、阀门、应急发电机、避雷装置、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  两个或两个以上的业主区分所共有的住宅、住宅小区内的非住宅、或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，业主应当按照本管理规定交存住宅专项维修资金。

仅为一个业主所有的项目其住宅且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本管理规定交存住宅专项维修资金。

第五条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

第六条  住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第七条  区规划建设与交通运输局会同区财政局负责全区住宅专项维修资金的指导和监督工作。区规划建设与交通运输局负责管理我区住宅专项维修资金。

二、住宅专项维修资金缴存的主体、标准和时间

第八条  我区住宅的业主、非住宅的业主应当按下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）在我区成立后新批准预售许可的商品房项目，应以如下标准及程序交存首期住宅专项维修资金：

1.购房者在进行商品房买卖合同备案前，须按合同约定的建筑面积交存住宅专项维修资金。

2.新楼盘在办理商品房买卖合同备案时，由购房者持经房地产主管部门核对盖章的《住宅专项维修资金交存通知书》到指定商业银行交存。购房者凭银行出具的交存凭证到房地产主管部门办理商品房买卖合同备案。交存住宅专项维修资金的计算面积为购房合同约定的房屋总建筑面积。

（二）在我区成立前已批准预售许可的商品房项目：

1.已按惠安早期标准收取住宅专项维修资金的：仍按原定标准交存，在办理买卖合同备案时，应向房地产业务审批窗口出具开设住宅专项维修资金专户的商业银行的专用到账票据。

2.旧楼盘交存的面积以房产证为依据，未办理房产证的以初始总登记为依据，未办理初始总登记的以购房合同的房屋总建筑面积为依据。

（三）住宅专项维修资金交存凭证作为办理商品住房入住手续的条件之一。业主未缴交首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给安置户。未缴交住宅专项维修资金给予办理房屋入住手续并将房屋交付给购房人的，由建设单位负责缴交。事后建设单位可根据交款凭证向相关责任人追缴。

（四）安置房的业主应当在办理房屋入住手续前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定，安置人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积交存首期住宅专项维修资金。安置房首期住宅专项维修资金标准可参照商品房项目标准，统一由建设单位（拆迁人）代收代缴。安置房建设单位在办理项目初始登记前应将应归集的住宅专项维修资金足额存入房地产行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户。业主未缴交首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给安置户。

（五）出售公有住房的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同交存。业主首期交存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的2%数额交存。售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。交存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内。公有住房售房单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。

（六）尚未建立住宅专项维修资金的项目应当补建。

商品住宅小区和安置房小区住宅专项维修资金的补建由业主大会决定，采用一次性补建首期住宅专项维修资金的，其标准按本规定执行；采用非一次性补建的可分期或按月在收取物业管理费时兼收，其标准由业主大会决定。

公房售后的补建，售房单位应按规定从单位售房款中补拨20%作为住宅专项维修资金，业主补交部分由业主大会决定。

补建后的住宅专项维修资金应在房地产行政主管部门确定的银行开立专户并足额交存。

三、住宅专项维修资金使用的原则、程序和分摊列支方法

第九条  物业管理区域（项目）业主委员会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由区规划建设与交通运输局代管。区规划建设与交通运输局应委托所在地商业银行开设住宅专项维修资金专户，一个项目原则上只交存至一个专户管理银行，按物业管理区域（项目）为单位设账，实行专户明细核算，设立的专户为总账户一级核算，每个物业管理区域（项目）设立二级明细核算，每幢楼设立三级明细核算，每个业主设立四级明细核算。

第十条  物业管理区域（项目）业主委员会成立后，物业区域住宅专项维修资金经业主委员会申请，由行政主管部门的物业管理区域二级核算划转至以业主委员会名义设立的二级账户核算（但银行实际资金不予转移，不另设专户），纳入行政主管部门的总账户一级核算，银行印鉴及印章交业主委员会管理。

第十一条  使用住宅专项维修资金应当具备下列条件之一：

（一）住宅共用部位、共用设施设备保修期己满且维修项目符合住宅专项维修资金使用范围。

（二）法律、法规、政策规定或者业主大会通过的其他用于完善住宅共用部位、共用设施设备的决议。

第十二条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋顶防水、隔热层破损或渗漏；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

（九）除本规定第十九条规定情形之外，其他住宅共用部位需要维修和更新、改造的。

第十三条  住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;

（七）除本规定第十九条规定情形之外，其他住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的。

第十四条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

业主对承担维修和更新、改造费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

住宅专项维修资金不足支付维修和更新、改造费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第十五条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未出售的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十六条  售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，属于购买公房业主承担的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第十七条  商品住宅专项维修资金的使用，按照以下程序办理：

（一）业主大会成立后需要使用住宅专项维修资金的

1.制定方案

相关业主、业主委员会或者物业服务企业提出使用建议并制定《维修和更新、改造方案》（附件1）。

2.业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人（户）数三分之二以上的业主同意，并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。

3.办理备案

相关业主、业主委员会或者物业服务企业到住宅专项维修资金管理机构办理住宅专项维修资金使用备案，并提交下列资料：

（1）《维修和更新、改造方案》；

（2）《业主确认证明》（附件2）、《维修和更新、改造方案公示证明》（附件3）；

（3）业主委员会成立的相关文件、《业主委员会情况登记表》（附件4）或者业主委员会报相关部门备案的《业主委员会成立备案表》复印件并盖业主委员会公章（提交原件核对）。行政主管部门受理住宅专项维修资金使用备案（要件齐全）时，应当在收件后7个工作日内出具《住宅专项维修资金使用备案证明》（附件5）。

4、首次开户

首次使用住宅专项维修资金，相关业主、业主委员会或者物业服务企业持住宅专项维修资金管理机构开具的《住宅专项维修资金使用备案证明》，到专户管理银行开立住宅专项维修资金使用专户，专户管理银行应当出具《住宅专项维修资金使用专户开户证明》（附件6）。

5、资金划转

相关业主、业主委员会或者物业服务企业持《住宅专项维修资金使用专户开户证明》及经业主委员会审核签章的工程施工合同（应标明施工单位的开户行、账号）、工程预算书（应有2/3以上业主委员会委员的签字）及相关票据，到住宅专项维修资金管理机构申请资金划转。住宅专项维修资金管理机构应在7个工作日内，将维修和更新、改造工程预算金额的50%划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户。

6、竣工验收

工程竣工后，相关业主、业主委员会或者物业服务企业应当组织相关人员对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》（附件7）。

7、决算审核

相关业主、业主委员会或者物业服务企业按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》（附件8），并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。

相关业主、业主委员会或者物业服务企业到所在地住宅专项维修资金管理机构办理工程决算审核手续，并提交下列资料：

（1）《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》（附件9）；

（2）有权审核的机构出具的工程决算书（查验原件留存复印件）；

（3）《维修和更新、改造工程验收报告》。

住宅专项维修资金管理机构自受理之日起5个工作日内，将维修和更新、改造工程的尾款划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

（二）业主大会成立前需要使用住宅专项维修资金的，由物业服务企业或者相关业主参照以上程序办理使用手续，工程款项划转到物业服务企业或者维修单位的账户。

第十八条  每次使用住宅专项维修资金数额的最高比例不得超过首次住宅专项维修资金缴存额的70%。住宅专项维修资金不足使用的，相关业主应当按照所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。

第十九条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）法律、法规和规章及有关规定，明确由有关单位和个人承担的费用。

区规划建设与交通运输局发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

第二十条  发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断、楼房外墙立面破损可能脱落危及行人安全、消防系统（或安防系统）出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重等紧急情况，经公安、消防、安全监督、技术监督等部门要求整改的或者物业共用部位、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修和更新、改造的，相关业主、业主委员会或者物业服务企业应当及时组织维修和更新、改造或者采取应急防范措施，并垫付相关费用，经第十七条第3项、第4项、第5项、第6项、第7项规定程序审核确定后从住宅专项维修资金中列支。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，经区规划建设与交通运输局、项目所在地乡（镇）人民政府督促限期改正，仍未进行维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，区规划建设与交通运输局、项目所在地乡（镇）人民政府代为组织实施，费用可直接从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第二十一条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存款30％的，应当及时续交。房屋所有权转让时，业主分户帐面住宅专项维修资金不足首期交存款30％的，应当续交的，交存主体由买卖双方约定。买卖双方没约定的，续交主体由买方承担。

第二十二条  当住宅专项维修资金余额不足影响其正常使用的，受益人应当按以下方式续筹住宅专项维修资金。

（一）已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法由业主大会决定，并报送房地产行政主管部门备案；

（二）未成立业主大会的，已实施物业管理。住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业服务的企业或房屋管理单位做出方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人（户）数2/3以上的业主书面同意，并报送房地产行政主管部门备案；

（三）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住房，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同（或业主代表）提出续交方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人（户）数2/3以上的业主书面同意，并报送房地产行政主管部门备案。

业主未按规定或业主大会决议续交、补建或使用维修资金的，业主委员会或其他利益关系人可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第二十三条  业主转让房屋所有权时，转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户，受让方应及时持有效的权属证明到物业所在地的住宅专项维修资金管理部门办理户名变更手续。

第二十四条  专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房地产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

房地产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。住宅专项维修资金管理单位应当接受同级审计机关对住宅专项维修资金征收和使用的审计监督。

第二十五条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。

区财政局应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

住宅专项维修资金交存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由管理机构负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。

第二十六条  违反本规定，国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第二十七条  专项维修资金主管部门、管理机构及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、附则

第二十八条  本规定由区规划建设与交通运输局、财政局负责解释。

第二十九条  本规定自2018年7月1日起施行。之前我区下发的维修资金文件与本管理规定有冲突的，以本管理规定为准。

 

 

附件：1、《维修和更新、改造方案》

2、《业主确认证明》

3、《维修和更新、改造方案公示证明》

4、《业主委员会情况登记表》

5、《商品住宅专项维修资金使用备案证明》

6、《商品住宅专项维修资金使用专户开户证明》

7、《维修和更新、改造工程验收报告》

8、《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》

9、《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》

 

 

附件1：

维修和更新、改造方案

 

一、项目概况

                     项目由                    开发建设，坐落于             县（市、区）          乡镇（街道）        路      号，共有      幢，     户，总建筑面积            平方米，     年    月竣工，已超过保修期。

二、申请使用住宅专项维修资金的原因

据现场查勘，存在                                    

                                                         情况，需要申请使用住宅专项维修资金进行维修和改造。

三、维修和更新、改造内容及施工工艺

                                                       

                                                    。

四、维修和更新、改造费用

本次申请使用住宅专项维修资金              元。

 

 

业主委员会主任（签字）         物业服务企业负责人（签字）

年  月  日                       年  月  日

（业主委员会盖章）              （物业服务企业盖章）

附件2：

业主确认证明

 

为了保障住宅的正常使用和共用设施设备的安全运转，根据查勘情况，                     项目拟于    年   月   日对已超过保修期的                                           

                                             （公用设施设备）进行维修和更新、改造，工程预算           元。本项目总建筑面积             平方米，共有          户业主。

维修和更新、改造方案已于       年     月     日，经业主确认，      户业主同意使用住宅专项维修资金，占应确认业主户数的     %，其拥有房屋建筑面积          平方米，占应确认建筑面积的     %。根据《物权法》规定，已有超过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用住宅专项维修资金。

《维修和更新、改造方案书面确认明细表》等资料真实，如有虚假，愿承担相应责任。

特此证明

 

业主委员会主任（签字）          物业服务企业负责人（签字）

业主委员会副主任（签字）

年   月   日                     年   月   日

（业主委员会盖章）              （物业服务企业盖章）

维修和更新、改造方案书面确认明细表

 

物业项目名称：

住宅专项维修资金使用计划：业主在进行书面确认前，应当认真阅读维修和更新改造方案内容，书面确认必须由业主本人或其委托人签字。

1、            维修和更新改造内容：

 

 

2、            工程预算（元）：

序号	业主姓名	楼、房号	产权面积（平方米）	维修资金缴存余额（元）	本次应分摊金额(元)	同意业主签字确认	备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

申请人（签章）                                                    填表日期：

物业项目名称：

住宅专项维修资金使用计划：业主在进行书面确认前，应当认真阅读维修和更新改造方案内容，书面确认必须由业主本人或其委托人签字。

1、 维修和更新改造内容：

 

 

2、 工程预算（元）：

序号	业主姓名	楼、房号	产权面积（平方米）	维修资金缴存余额（元）	本次应分摊金额(元)	同意业主签字确认	备注
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24

物业项目名称：

住宅专项维修资金使用计划：业主在进行书面确认前，应当认真阅读维修和更新改造方案内容，书面确认必须由业主本人或其委托人签字。

1、 维修和更新改造内容：

 

 

2、 工程预算（元）：

序号	业主姓名	楼、房号	产权面积（平方米）	维修资金缴存余额（元）	本次应分摊金额(元)	同意业主签字确认	备注
25
26
27
28
29
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40